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国际资本回流催生中国楼市拐点评论

2018-11-28 15:01:31

国际资本回流催生中国楼市拐点评论

五月地产商们期盼的“小阳春”并未到来,看空情绪却在弥漫。今年4月的“百城房价指数”显示,近半数城市环比下跌,媒体报道称甚至连万科等知名开发商也对未来中国楼市流露出悲观态度。

从宏观层面来看,多重因素推动中国房地产市场价格近年快速上涨,其中一个重要原因就是大量资金涌入。首先,自2009年开始,在美国量化宽松政策及发达国家经济危机下,国际资本瞄准发展中国家,海外热钱大量流入中国,中国外汇储备从2008年的2万亿美元飙升至现在约4万亿美元。这些国际资本对人民币升值有强烈预期,进入中国后也看涨楼市,更是大举投资炒作房地产。其次,则是中国“四万亿”人民币的经济刺激,这一刺激计划主要是以新增银行贷款形式注入到中国经济中,这些新增贷款发放到各行业的企业和地方政府,其中不少贷款转了几圈之后,却殊途同归投入了房地产市场。总而言之,两笔如此之大体量的资金同时进入一个行业,必然促使中国房地产市场规模极速扩张。

如今历时五六年之后,发展中国家经济所存在的问题尚未解决,但是美国经济却呈现出全面复苏的景象,这也使得国际资本开始向美国回流。加之美国现在逐渐退出量化宽松,美元利率将会上行,进而投资美元的收益会上升,这更助长了国际资本投入美国市场的信心。

这一回流趋势已经开始影响到中国的房地产市场。资本流入中国时投资多的就是房地产市场。但从2013年下半年开始,情况开始有所变化,包括各种各样的报道中也指出,很多能够在全球配置资产的机构投资者,从中国房地产市场开始退出,转投英国、美国等发达国家。国际资本流入时可以推动一个市场,那么撤出时也会对这个市场产生负面影响,包括影响国内投资者对房地产市场的信心。

基于这样的宏观环境,中国房地产市场的上行推动力小于下行的压力,不过中国多地房价在短期内同时大幅下跌是小概率事件,因为中国地区间差异较大。房地产市场光看成交价格是片面的,更要看成交量。今年“五一”期间楼市的成交量大量减少,这是一个非常明显的市场拐点迹象。相对来讲,以北京、上海为代表的国际城市房价不会下降得太快,因为这些城市存在大量的刚性需求。比如北京,尽管有各种各样的行政命令限购,但是居民购房需求还是存在,如果放松一点,需求就会释放出来。此外,随着中国城镇化进程的进一步发展,北上广深仍然是大多数中国和海外年轻人,尤其是受过高等教育、有高端收入预期人群的——这些城市除了有的就业机会,此外配套的教育、医疗、文化等硬软件也其他城市。

但在中国别的地区,包括杭州、无锡等二线城市,其购房需求本来就远远小于一线城市,库存也比较多,所以即使取消一些限购令,或许可以延缓价格下降的趋势,但是房价上行的空间将越来越小。值得指出的是,在房价调整的过程中,还有一个很重要的因素,就是“预期”,现在越来越多的人抱着观望态度,如此一来交易量会更少,总有房地产商会率先降价保证投资部分兑现,这样会给别的房地产商很大压力。

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